湾区买房,石棉?白蚁?披露报告怎么读

在美国购房的时候,我们通常会看到一大堆各种披露报告,介绍房屋的各种情况。这些报告中,可能有黄金屋,也可能有万丈坑。今天我们简要聊聊,怎么通过这些披露报告来挖掘房屋的价值,避免潜在的风险。

 

大家好,我是可以帮您在硅谷湾区为您买房卖房的房地产经纪kevin. 因为我自己身处加州,所以我以加州的状况来聊聊读这个披露报告到底读什么。当然,首先我并不是水管、电路或房屋结构的执业工作者,所有的专业问题,都建议您咨询相关领域的专业人员。我这里,只是分享我个人的一些观点。

通常在湾区这边购房,卖家都会在offer截止前提供完整的披露报告,以期得到clean offer,也就是不带有contingency退出条款的offer。

我大致将披露报告分为三个版块。建议类,环境类,房屋类。

建议类,就是一些标准化的合同文本。内容有关于代理关系,以及各类的风险提示等等。就像是我们开股票账号之前,都会有风险提示的内容一样。这个部分是标准化的内容,所以基本上都是读过,然后签字表明已读就好。

环境类,则是相对个性化的内容。其内容和房屋所在位置直接相关。分为了地质情况和污染情况两种。地质情况主要提示包括是否属于地震带,土壤液化带等等自然灾害相关的内容。以湾区来说,绝大部分地区都处于地震影响带和土壤液化带。所以,看到这个不必惊讶。值得注意的是,可以看看房子是否位于特别洪灾区。洪灾区有两种,一直是潜在的,一种是特别的。对于特别的这种而言,处在其中的房子如果有贷款的话,是需要购买额外的洪水保险的。虽说也不是特别贵,但这是一个额外的费用。

污染情况的信息,主要提示了一些周边污染的情况。对于这个内容,我在我的公众号有写了一整篇文章来介绍,如何详细了解周边的污染情况。有兴趣的朋友可以扫码加公众号来看看。以湾区来说,各类污染遗址数不胜数。只要不是正在活跃的污染且挥发性的污染,或并没有离得很近,基本上不用太过担心。

第三类,房屋类的报告是一个重点。对于独栋来说,最少我们会见到一般房屋检查报告和白蚁报告,除此之外,我们也可能会见到单独的屋顶报告和地基报告。但在一般房屋检查报告中,已经覆盖了从房顶到地基的内容,如果有一些特别的情况,有可能卖方会进一步提供屋顶或地基的报告。值得说明的是,通常检查报告中都只会指出实质性问题,对于一些cosmetic外观性的问题,不会主动提及。譬如说,一些橱柜地板磕了蹭了,墙体有细裂纹,或是车库地面有细裂纹之类的。一般都会被认为是外观性的问题,不影响房屋的功能和结构,所以不会提及,并不是检查不仔细。当然,不得不承认,各家检查机构的认真程度是不一样的,有些的确会粗糙一些,有些则会非常详细。

在实质问题中,有安全制度上的问题和结构上的问题。安全制度的问题,譬如说,是否有安装烟雾一氧化碳警报器,车库门是否会自动关闭,车库的墙体防火是否到位,热水器是否被绑好等等。这些多是一些预防性的问题,这些问题不会渐进式地恶化,但会在特地风险发生时,可能会造成较为严重的后果。譬如车库失火的话,符合条件的房子,会更安全。不过基本上都是属于比较容易修复的状况,一般不构成阻碍买房的因素。由于湾区很多房子历史都比较长,所以很常见到房子的一些细节不符合当下标准的情况,买家对此需要有预期。

而结构上的问题,是有可能渐进式恶化的,也是最值得关注的问题。视觉上我们可以观察到譬如屋脊弯曲,屋顶塌陷,室内地面倾斜,门窗角存在大量裂缝,都可能提示结构上有情况。从报告上,我们也会看到地基下面的一些状况。地基上或许会有一些裂纹,大部分时候,细纹的存在是正常的,一般只建议监测。垂直裂纹也被认为是保持监测就好。而横向裂纹是需要关注的。或许经常文章说,横向裂纹很可怕之类的。但我在阅读地基报告时发现,对于专业机构来说,这个问题并不是一棒子打死的。因为湾区独特的地质状况,地基的沉降是很常发生的事。所以,他们认为,对于一定年份的房子出现这种情况横向裂纹的情况是可以接受的,并不鲜见。通常会有三个评价标准,以及几套修复手段。这边就不展开聊了。所以具体的情况,具体来分析。披露报告大家都看得见,所以最终买家们会赋予它一个价格。问题越多,价格可能越低,越可能以较为便宜的价格买到。

另外还有白蚁,白蚁报告通常有五个部分。地下白蚁,干木白蚁,朽木,其它发现,有待检查,这五个部分。

湾区的房子大部分都是木质结构的,所以白蚁情况对房屋结构可能有较大的影响。地下白蚁是穴居地下的,种群数量大。由于它的传播是地面传播,所以相对来说,地理辐射范围不如干木白蚁。干木白蚁是生活在木头当中的,并且会飞,所以是空气传播,影响范围广。但种群数量较小,对房屋的影响可能比较局部。朽木,就很字面的意思,木头年久霉变会有些腐朽,强度降低。以上的三点基本上都需要依赖接下来这点,才有条件发生,就是水。在其它发现中,通常会指出一些已经存在的漏水问题,或潜在会造成漏水的问题。无论是白蚁,还是霉菌,都无法脱离水生存。但即便没有漏水,日子久了也还是会发生这些情况。因为自然界也还是有湿度,还是会下雨。所以,基本上这些情况都是一个时间问题,多少都会发生。而有待检查的项目,可能是目前检查中无法触及的一些区域,可能需要清理障碍后才能继续检查。

无论是白蚁还是朽木,都可以进行局部的一些材料替换来修补。进一步,房屋可以进行整体熏蒸来杀虫。针对地下白蚁,需要在周边土壤下打药。通常白蚁报告的后面都会附上一个报价单,如果自己找人处理的话,通常会比他们的报价再便宜一些。白蚁的防治花费并不高,所以如果白蚁并没有造成严重结构损伤的话,并不是一个特别严重的点。

另外,对老房子来说,水管和电路系统有可能都比较陈旧,有可能存在使用风险。有条件的话,最好是在购入的时候换新一下,这个花费可能要小几万。另外,湾区多地震,地基框架在新标准上都经过了抗震处理,老房子不一定有,但有时候屋主可能后来升级过。这些并不是问题,有可能不会写在报告呈现的问题上。但仔细阅读的话,他们可能有提及,或者图片会展示出来,或者可以直接问一下对方。我最近就看到一个老房子,内部装修不堪入目,但仔细看报告发现水电系统都换新过,而且也做过抗震处理,但卖家并没有拿出来说事,相当于就藏了几万的价值在里面。

其实房子就像人体一样,是会不断衰老的。上了年纪,可能多少有些慢性病,但大多数时候也能和平相处。房子的很多问题也类似,并不是所有问题都需要处理到完美才可以。当然,能处理完美是更好了,只是投入可能会更多。

除此之外,对于有HOA的社区,还有HOA的报告需要阅读。我们可以重点关注一下HOA的财务状况,储备金如果太少,可能比较难抵御一些突发大型维修风险,就可能需要额外交费。另外,小区是否有一些具体限制,譬如出租的,宠物的等等。以及最重要的,是否存在法务相关的问题。这个情况可能会影响贷款,需要在一开始就注意到。

所以,披露报告要好好读,自己有能力和时间的话,最好都过一下。或者找经纪人能够来把重点捋一下,都可以。

这是二手房,那新房呢?是不是就比较没技术性了?新房的确事情少一些,毕竟房子都还没见到,也谈不上房屋检查报告了。这个时候环境类的报告就是最重要的。湾区不少新社区都是建在过去的厂区上的。所以,不少情况是土地有受过污染。披露报告中不会有特别详细地说明,但使用正确的工具,我们还是可以调阅整个建设方案的规划以及各个采样点的污染数据,以此,我们可以挑出数据最好的区域,躲避一些数据糟糕的位置。简单说,精确到挑哪一栋,避免哪一栋,都可以找出来。

这就是简要的,我们能从披露报告中读出来的点,和一些需要注意的部分。当然,一份披露报告可能有几百页,并不是这里能够全部覆盖的。所以,建议大家都好好读,或者至少把一些要点能够仔细读。或者您的经纪人也会帮您带着读,尽可能完成对房屋情况的信息披露。当然,如果您需要在湾区买房卖房的话,也可以直接加我微信,为您提供细致的服务。

如果您是第一次买房的话,希望这些内容可以帮您对买房的过程更从容一些。